Трудно превзойти вышку сотовой связи REIT

Задний ДворПроизводство

Я никогда не забуду свой первый сотовый телефон — неуклюжую сумку, которую я использовал на различных объектах работы в качестве застройщика. Для меня это была совершенно новая блестящая игрушка, и поскольку я был одним из первых, кто приобрел ее в своем городе, на какое-то время это дало мне конкурентное преимущество.

Несколько дней назад я наткнулся на статью о человеке по имени Мартин Купер, которому более 50 лет назад приписывают изобретение мобильного телефона.

«Когда он сделал первый звонок на улице Нью-Йорка с толстого серого прототипа телефона, он и не подозревал, что наш мир – и наша информация – будут заключены в гладкую стеклянную оболочку, где мы будем искать, соединяться, лайкать и купить."

94-летний изобретатель рассказал Associated Press:

«Мое самое негативное мнение заключается в том, что у нас больше нет конфиденциальности, потому что все, что касается нас, теперь где-то записано и доступно тому, у кого есть достаточно сильное желание получить это».

Этот первый телефон, разработанный Купером, весил 2,5 фунта и имел размер 11 дюймов. Вдохновением для его идеи мобильного телефона послужили не персональные коммуникаторы из «Звездного пути», а радионаручные часы детектива из комиксов Дика Трейси.

Конечно, Купер даже не подозревал, что ему также предстоит стать пионером крупнейшего инвестиционного фонда недвижимости, или REIT, сектора недвижимости – REIT сотовых вышек – с совокупной рыночной капитализацией более 180 миллиардов долларов.

iREIT на Альфе

Вышка сотовой связи представляет собой вертикальную конструкцию, построенную на земельном участке и предназначенную для размещения нескольких арендаторов, использующих множество различных технологий, включая телефонию, мобильную передачу данных, широковещательное телевидение, межмашинное взаимодействие и радиосвязь.

Арендаторы вышек сотовой связи арендуют вертикальное пространство на вышке и участки земли под ней для своего оборудования. Вышка сотовой связи REIT обычно принадлежит или арендуется по долгосрочному контракту. Арендатор обычно владеет и управляет оборудованием, включая антенные решетки, антенны, коаксиальные кабели и базовые станции. Как показано ниже, существует четыре типа башен:

Презентация АМТ для инвесторов

Башни обычно принадлежат REIT и рассчитаны на размещение от 4 до 5 арендаторов. Земельный участок принадлежит или управляется REIT на условиях долгосрочной аренды, и часто REIT также владеет генераторами, чтобы обеспечить резервное электроснабжение арендаторам участка.

Одним из основных преимуществ владения REIT для вышек сотовой связи является то, что вышки генерируют несколько потоков дохода из-за множества арендаторов. Арендная плата обычно зависит от местоположения объекта, арендуемых квадратных метров и веса передающего оборудования, приложенного к вышке.

Презентация АМТ для инвесторов

Договоры аренды представляют собой долгосрочные контракты, которые обычно не подлежат отмене и обычно включают первоначальный срок от 5 до 10 лет с возможностью многократного продления по выбору арендатора. В договорах аренды есть годовые эскалаторы (в США), которые обычно имеют фиксированную ставку в среднем примерно 3%. Повышение арендной платы на международных рынках обычно основано на местных уровнях инфляции.

Еще одним преимуществом владения REIT для вышек сотовой связи является то, что они требуют низких текущих требований по капитальным затратам. Примеры улучшений капитальных затрат включают расходы на системы освещения, ремонт заборов, содержание земли и т. д. Максимальные расходы на каждую башню составляют ~ 500–800 долларов США в год на международных рынках и ~ 1 200–1 700 долларов США в США.

REIT сотовых вышек также имеют капитализацию доходов, которая включает в себя реконструкцию (расходы на увеличение пропускной способности вышек), покупку земли в аренду (для покупки земли под объектами) и дискреционные капитальные проекты (в первую очередь для строительства новых коммуникационных объектов).

iREIT на Альфе

Crown Castle — это инвестиционный фонд недвижимости, который владеет, управляет и арендует инфраструктуру связи, включая вышки сотовой связи, крыши, небольшие соты и оптоволоконные кабели. Они широко разбросаны по территории США и имеют более 40 000 вышек сотовой связи, около 120 000 малых сот и около 85 000 миль оптоволокна.