Медицинская недвижимость: рецессия

Cecilie_Arcurs/E+ через Getty Images

Совместное производство с «Скрытыми возможностями».

Недавно мы обсуждали риск рецессии в следующем году и позиционируем более защитный портфель. Мы с оптимизмом смотрим на инвестиционные фонды недвижимости («REIT»), поскольку физическая недвижимость выигрывает от роста арендной платы, а также обеспечивает стабильность.

В 2022 году сектор здравоохранения столкнулся с трудностями в борьбе с инфляцией. Здравоохранение — это сектор, который имеет тенденцию быстро испытывать инфляцию, особенно из-за более высоких затрат на рабочую силу, но для повышения цен требуется время. Эти проблемы улучшаются во втором полугодии и будут продолжать улучшаться в 2023 году.

Исторически здравоохранение устойчиво к рецессии, поскольку спрос остается стабильным даже в трудные времена. Быть арендодателем для операторов здравоохранения еще более устойчиво к рецессии, поскольку даже если конкретный арендатор испытывает трудности, спрос на услуги и медицинские помещения сохраняется, и арендатор может быть заменен.

HR

По этим причинам сегодня мы рассматриваем компанию Healthcare Realty Trust Incorporated (NYSE:HR). Некоторые читатели, возможно, помнят Healthcare Trust of America (HTA), REIT, владеющий медицинскими офисными зданиями или MOB. HR совершила обратное слияние с HTA, и снижение цен дает новой компании доходность в 6,6%. Это идеальное время для входа в этот сектор, получения хорошей доходности, потенциала для будущего роста дивидендов и повышения защищенности вашего портфеля.

HR в основном управляет медицинскими учреждениями и амбулаторными учреждениями, что является важной движущей силой удобных и доступных методов лечения и операций. После слияния с HTA HR улучшила показатели занятости, ускорила реализацию синергии и увеличила свои дополнительные денежные потоки.

Распродажа HR после слияния привела к существенно недооцененному REIT с форвардным соотношением P/FFO 11,8x и высокой доходностью более чем за 10 лет. Дивиденды хорошо покрываются при относительно низких выплатах в размере 77%, а HR самостоятельно финансирует свой канал развития. Настало время зафиксировать респектабельную доходность в 6,6% от этого недооцененного REIT инвестиционного уровня в устойчивом к рецессии секторе.

HR владеет и управляет медицинскими офисными зданиями, портфель из 728 объектов недвижимости в 35 штатах. Источник.

HR – презентация для инвесторов, ноябрь 2022 г.

На изображении выше показана коллекция логотипов ведущих поставщиков медицинских услуг в США. Примечательно, что HR поддерживает отношения с 57 из 100 крупнейших систем здравоохранения в США, что делает их важным игроком в отрасли. 92% объектов недвижимости HR представляют собой медицинские офисные здания («MOB») и амбулаторные учреждения.

Я хотел бы немного объяснить о МОБах, поскольку они составляют основу этого отчета. МОБ являются одними из самых качественных типов недвижимости в сфере здравоохранения. Они были разработаны специально для поставщиков медицинских услуг, таких как врачи, стоматологи и другие врачи, и часто состоят из залов ожидания пациентов, кабинетов для осмотра и специализированных строительных систем и материалов. За последние несколько лет МОБ были лучше защищены от чрезмерного строительства и инфляции заработной платы по сравнению с трудоемким жильем для престарелых, учреждениями квалифицированного ухода и больницами. HR представляет привлекательные перспективы, будучи крупнейшим MOB REIT.

HR – презентация для инвесторов, ноябрь 2022 г.

Более 70% объектов недвижимости HR расположены на территории больниц или рядом с ними. Почему это имеет значение? Как правило, арендная плата за недвижимость на территории кампуса и при больнице взимается значительная. Это приводит к завышению средней арендной платы за МОБ, расположенные рядом с больницами. Источник.

Мед Журнал

Известно, что денежные потоки от медицинских офисных зданий остаются безопасными в периоды экономического спада, главным образом, когда помещения сдаются в аренду качественным системам здравоохранения инвестиционного уровня и врачам, предоставляющим востребованные амбулаторные услуги. Высокая заполняемость защищает от высокой инфляции, а близость к больничным кампусам помогает компенсировать высокие затраты на строительство.

В июле HR объявила о завершении обратного слияния с Healthcare Trust of America, объединив двух крупнейших операторов MOB в США. Слияние также привело к тому, что выжившая компания HR была включена в индекс S&P MidCap 400.